Sonstige Leistungen - Grundstücke I Umsatzsteuer

Sonstige Leistungen sind alle Leistungen, die keine Lieferungen sind, also z. B. Dienstleistungen. Im Zusammenhang mit Grundstücken gehören dazu unter anderem:

Vermietung und Verpachtung
Hausverwaltung
Bauaufsicht
Reinigung und Pflege von Grundstücken
Vermessungsleistungen
Erschließungsmaßnahmen
Grundstücksvermittlung durch Makler

Leistungen, die direkt mit einem Grundstück zusammenhängen, gelten als am Ort des Grundstücks ausgeführt, unabhängig davon, wo der Leistungsempfänger sitzt. Rechtsgrundlage ist hierbei § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG.

Steuerbefreiung bei Vermietung und Verpachtung

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei, wenn ein wirksamer Miet- oder Pachtvertrag im Sinne des BGB vorliegt und das Vertragsobjekt ein Grundstück ist.

Vertragsarten

Hierbei muss zwischen gemischten Leistungen und Verträgen besonderer Art unterschieden werden.

Gemischte Verträge: Sie stellen eine Kombination aus Grundstücksüberlassung und weiteren Leistungen dar. Daher ist zu prüfen:
- Lassen sich die Leistungen trennen?
- Gibt es eine Haupt- und Nebenleistung?
- Ist die Vermietung prägend? Nur dann bleibt die gesamte Leistung steuerfrei.
Verträge besonderer Art: Hier steht nicht die Grundstücksüberlassung im Vordergrund, sondern eine Gesamtleistung (z. B. Betriebsvorrichtungen). Solche Verträge sind nicht steuerfrei. Beispiele siehe Abschnitt 4.12.6 Abs. 2 UStAE.

Weitere Befreiungstatbestände

Abfindungen für Vertragsauflösungen (z. B. Zahlung für vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags) sind ebenfalls steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Ausnahmen von der Steuerbefreiung stehen in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. Beispiele:

Kurzfristige Vermietung (unter 6 Monaten) zu Beherbergungszwecken: nicht steuerfrei, aber ermäßigter Steuersatz (7 %), temporär sogar 5 % (01.07. bis 31.12.2020).
Vermietung von Pkw-Stellplätzen: Nur steuerpflichtig, wenn es sich um eine eigenständige Leistung handelt.
Campingplatz-Vermietung unter 6 Monaten gilt als kurzfristige Vermietung.
Mitverpachtung von Betriebsvorrichtungen führt zum Ausschluss der Steuerbefreiung (z. B. Maschinen, speziell ausgestattete Anlagen).

Sportanlagen

Die kurzfristige Vermietung von Sportanlagen an Nutzer ist nicht steuerfrei. Bei Vermietung an einen Betreiber (mit Weitervermietung) ist die Aufteilung in Grundstücksüberlassung (steuerfrei) und Betriebsvorrichtungen (steuerpflichtig) notwendig. Beispiele hierfür sind z. B. Tennisplätze:

Beleuchtung = Grundstück,
Drainage = Betriebsvorrichtung.

Siehe Abschnitt 4.12.11 UStAE.

Weitere steuerfreie Grundstücksrechte

Gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. c UStG sind ebenfalls steuerfrei:

Dauerwohnrechte und Nutzungsrechte
Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)
Grunddienstbarkeiten
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Verzicht auf Steuerbefreiung (§ 9 UStG)

Unter folgenden Voraussetzungen kann auf die Steuerbefreiung verzichtet werden:

Vermietung erfolgt an ein Unternehmen für unternehmerische Zwecke
Es liegt kein Ausschluss nach § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG vor

Hierbei ist eine Prüfung aller Tatbestandsmerkmale nach § 9 Abs. 1 und 2 UStG erforderlich.

Teilweise Vermietung

Ein Verzicht kann auch teilweise erfolgen (z. B. Etagen, Räume, Zeiten). Auch nutzbare Grundstücksteile (Wohnung, Büro) gelten als Grundstück.

Notwendige Form

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist formfrei möglich und erfolgt durch steuerpflichtige Abrechnung. Diese Option gilt allerdings nur, solange der Steuerbescheid noch änderbar oder anfechtbar ist (§ 164 AO).

Einschränkung

Ein Verzicht ist nur möglich, wenn der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Das betrifft nur Abzugsumsätze:

z. B. steuerpflichtige Umsätze, aber nicht:
- Vermietung zu Wohnzwecken
- Vermietung an Ärzte

Hierbei gibt es eine Bagatellgrenze: Ein Verzicht bleibt zulässig, wenn max. 5 % der Miete von Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist (vgl. A 9.2 Abs. 3 UStAE).

Altgebäude - Übergangsregelung (§ 27 Abs. 2 UStG)

§ 9 Abs. 2 UStG gilt nicht für Altgebäude, wenn: bestimmte Fertigstellungs- und Baubeginnzeitpunkte eingehalten wurden. Bei Sanierung oder Umbau wird der Alt- zum Neubau und die Übergangsregelung entfällt.

Grundstücksveräußerung

Steuerfreiheit

Nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG ist die Veräußerung eines Grundstücks steuerfrei, um eine doppelte Belastung mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer zu vermeiden. Das umfasst allerdings nicht die Gebäudeerrichtung durch Bauunternehmer auf fremdem Grundstück.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer entsteht oft bereits bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (§ 1 GrEStG). Im Gegensatz dazu entsteht die Umsatzsteuer meist erst beim Erfüllungsgeschäft. Dieses ist dann steuerfrei. Betriebsvorrichtungen zählen allerdings nicht zum Grundstück, daher sind diese nicht steuerfrei (§ 2 GrEStG).

Verzicht bei Grundstücksverkäufen

Auch bei Veräußerung kann auf Steuerfreiheit verzichtet werden. Eine Ausnahme gilt bei Erbbaurechten. Eine Veräußerung z. B. an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Ärzte möglich, da § 9 Abs. 2 UStG nicht greift. Bei Zwangsversteigerungen gilt: Der Verzicht ist bis zur Gebotsabgabe möglich. Der Vermerk muss in der notariellen Urkunde erfolgen (§ 9 Abs. 3 UStG).

Die Grunderwerbsteuer ist nicht Teil der Bemessungsgrundlage der Umsatzsteuer. Notar- und Grundbuchkosten erhöhen ebenfalls nicht die Bemessungsgrundlage.

Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG)

Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt vor, wenn ein gesamter Betrieb (z. B. Mietgrundstück) verkauft wird.

Sie ist nicht gegeben bei:

Verkauf eines unvermieteten Grundstücks
Verkauf an den bisherigen Mieter (zur eigenen Nutzung)

Dagegen ist sie möglich bei:

Teilvermietung mit Nutzungsabsicht
Teilweise Geschäftsveräußerung (“Teil-GiG”)

Auch eine Einbringung eines vermieteten Grundstücks kann eine GiG sein.

Vorsteuerabzug und Zuordnung (§ 15 UStG)

Auch bei Grundstücken gilt das Wahlrecht für die Zuordnung zum Unternehmen. Weiterhin gilt

Keine Vorsteuer für privaten Anteil (§ 15 Abs. 1b UStG).
Eine zeitliche Trennung (z. B. Ferienwohnung) ist möglich.
Keine unentgeltliche Wertabgabe bei privater Nutzung, wenn § 15 Abs. 1b greift.
Vorsteuerberichtigung bei Nutzungsänderung binnen 10 Jahren nach § 15a Abs. 6a UStG.

Grundstücksverkauf bei teilunternehmerischer Nutzung

Wenn kein GiG vorliegt, ist die Veräußerung voll umsatzsteuerpflichtig. Ein Verzicht auf Steuerfreiheit ist nötig. Dies kann zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 15a Abs. 8 UStG führen.

Steuerschuldnerschaft (§ 13b UStG)

Bei steuerpflichtigen Grundstückslieferungen durch Verzicht gilt:

Leistungsempfänger (Unternehmer / juristische Person öffentlichen Rechts) schuldet die Umsatzsteuer.
Rechnung muss einen Hinweis auf die Steuerschuldnerschaft enthalten (§ 14 UStG).

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