Steuerbefreiung für vermietete Wohnimmobilien - Steuerberaterprüfung
Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht
Bei der Übertragung von vermieteten Wohnimmobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung kann unter bestimmten Voraussetzungen eine steuerliche Begünstigung in Anspruch genommen werden. Diese sieht vor, dass solche Immobilien nur zu 90 % ihres Steuerwerts in die Erbschaftsteuer einbezogen werden - ein sogenannter Verschonungsabschlag. Die Regelung zielt darauf ab, den Erhalt von vermietetem Wohnraum zu fördern, unabhängig davon, ob sich dieser in Deutschland, einem EU-/EWR-Staat oder - seit Dezember 2024 - in einem kooperierenden Drittstaat befindet. Im Folgenden werden die Voraussetzungen, der Anwendungsbereich und wichtige Einschränkungen dieser Steuervergünstigung näher erläutert.
Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG
Wenn jemand ein bebautes Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, das zu Wohnzwecken vermietet ist und nicht zum begünstigten Betriebs- oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, wird es nur zu 90 % des Steuerwerts (Grundbesitzwerts) bei der Erbschaftsteuer angesetzt. Es gilt also ein Steuerrabatt von 10 % (sogenannter "Verschonungsabschlag").
Begünstigte Immobilien
Bis Ende 2024 galt die Steuervergünstigung nur für Immobilien im Inland, in EU-Staaten oder in Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR). Seit dem 6. Dezember 2024 gilt die Begünstigung auch für vermietete Wohnimmobilien in sogenannten Drittstaaten, sofern ein Informationsaustausch zur Erbschaftsteuer mit diesen Ländern gewährleistet ist.
Bedingungen für die Steuerbefreiungen
- Es gibt keine Behaltensfrist: Der Erwerber muss das Grundstück nicht weiter vermieten oder behalten.
- Entscheidend ist ausschließlich, dass die Immobilie am Stichtag (Tod oder Schenkung) zu Wohnzwecken vermietet war - und zwar vom Erblasser oder Schenker, nicht vom Mieter.
- Es ist unerheblich, was der Erwerber später mit dem Haus macht (selbst nutzen, abreißen, leer stehen lassen usw.).
- Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Erbbaurechte nicht unter diese Regelung fallen, wenn nur der Erbbauberechtigte vermietet (BFH-Urteil vom 11.12.2014, II R 25/14).
Weitere Hinweise
Wird ein Gebäude teilweise zu Wohnzwecken vermietet, muss der Grundbesitzwert entsprechend der Wohn- und Nutzflächen aufgeteilt werden.Diese Aufteilung erfolgt im Bescheid über den Grundbesitzwert, dort wird das nachrichtlich festgestellt. Ein vorübergehender Leerstand (z. B. bei Mieterwechsel) ist unschädlich, solange eine baldige Wohnvermietung geplant ist. Steht in Gebäude dauerhaft leer oder ist es noch nicht bewohnbar, kann es nicht steuerbegünstigt werden.
Wenn der Erbe verpflichtet ist, das Grundstück weiterzugeben, entfällt die Steuervergünstigung (§ 13d Abs. 2 ErbStG). Eine rückwirkende Anwendung der Befreiung ist nicht möglich, wenn z. B. wegen Verstoßes gegen § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG eine Nachversteuerung erfolgt. Auch bei dieser Regelung ist der eingeschränkte Schuldenabzug nach § 10 Abs. 6 Sätze 1 und 3 ErbStG zu beachten.
