Grundvermögen - Steuerberaterprüfung
Erbschaftsteuer- und Bewertungsrecht
Die Bewertung von Grundvermögen spielt eine große Rolle bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Es gibt klare Regeln, welches Bewertungsverfahren bei welcher Art von Grundstück angewendet wird. Für Sonderfälle wie Erbbaurechte, Neubauten oder Gebäude auf fremdem Boden gelten besondere Vorschriften. Bei Unklarheiten oder hohen Werten kann sich ein Gutachten lohnen.
Grundvermögen - Definition
Grundvermögen ist ein Teil des Grundbesitzes. Dazu gehören unter anderem unbebaute und bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Teileigentum wie z. B. Gewerbeeinheiten in einem Wohngebäude und Erbbaurechte. Nicht zum Grundvermögen zählen Flächen, die land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden oder betriebliche Zwecke im Sinne des Betriebsvermögens erfüllen. Der Unterschied ist wichtig für die steuerliche Behandlung.
Gesonderte Feststellung des Wertes
Wenn ein Grundstück vererbt oder verschenkt wird, ist für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ein sogenannter "Grundbesitzwert" erforderlich. Dieser Wert wird vom Finanzamt in einem besonderen Verfahren festgestellt. Bei der gesonderten Feststellung handelt es sich um einen sogenannten Verwaltungsakt. Diese Bewertung erfolgt nur dann, wenn sie für die Besteuerung relevant ist. Wurde ein solcher Wert innerhalb des letzten Jahres bereits festgestellt und hat sich nichts Wesentliches geändert, kann dieser Wert weiter verwendet werden. Weil diese Bewertung nur bei Bedarf erfolgt, spricht man von einer "Bedarfsbewertung".
Ablauf der gesonderten Feststellung:
- Erklärung der Feststellung
- Bewertung durch das Finanzamt
- Feststellungsbescheid
- Weitergabe an die Gemeinde
Was wird festgestellt?
Im Rahmen dieser gesonderten Feststellung wird Folgendes ermittelt:
- Wert: Der Verkehrswert des Grundstücks (also was es auf dem Markt wert ist).
- Art: Die Art des Grundstücks (z. B. unbebaut, Einfamilienhaus, Geschäftsgrundstück).
- Zurechnung: Wer Eigentümer ist oder wer welchen Anteil daran besitzt.
Zuständiges Finanzamt
Für die Feststellung ist das sogenannte "Lagefinanzamt" zuständig. Das ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Dort erfolgt die Bewertung des Grundbesitzes.
Grundvermögen - das gehört dazu
Zum Grundvermögen zählen:
- Grund und Boden
- Gebäude und fest mit dem Boden verbundene Teile (z. B. Garage, Bäume, Zäune)
- Zubehör (z. B. Heizöl, Mülltonnen), wenn es dem Gebäude dient
- Erbbaurechte
- Eigentumswohnungen und sonstiges Teileigentum
Zubehör wird im Grundbesitzwert mit einbezogen und nicht noch einmal separat bei der Erbschaftsteuer erfasst.
Besonderheiten bei bestimmten Eigentumsformen
Erbbaurecht: Das ist das Recht, auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört, ein Bauwerk zu errichten. Das Recht wird wie ein Grundstück behandelt und kann vererbt oder verkauft werden. Meist wird dafür ein Erbbauzins gezahlt. Nach Ablauf des Vertrags (z. B. nach 99 Jahren) fällt das Gebäude an den Eigentümer des Grundstücks zurück.
Wohnungs- und Teileigentum: Hier hat man nicht nur Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder Einheit, sondern auch anteilig an Gemeinschaftsteilen wie Treppenhaus, Dach, Garten usw. Diese Form wird wie ein eigenes Grundstück behandelt. Voraussetzung für die Vererbung ist, dass das Eigentum bereits im Grundbuch eingetragen ist.
Lernen Sie in unseren Kursen alles, was Sie für das StB-Examen brauchen
Grundvermögen - das gehört nicht dazu
Nicht dazu gehören:
- Bodenschätze: Sie gehören je nach Fall zum Betriebs- oder sonstigen Vermögen.
- Betriebsvorrichtungen: Das sind Maschinen oder andere technische Anlagen, die unmittelbar für den Betrieb genutzt werden. Diese zählen nicht zum Grundvermögen.
Grundstücksart - entscheidender Faktor für die Wertermittlung
Die Art des Grundstücks beeinflusst, welches Bewertungsverfahren angewendet wird. Es gibt:
- Unbebaute Grundstücke
- Einfamilien-/Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke (mehr als 80 % Wohnfläche)
- Geschäftsgrundstücke (mehr als 80 % gewerbliche Nutzung)
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Sonstige bebaute Grundstücke (z. B. Garagen)
Je nach Art gelten unterschiedliche Rechenmethoden und Annahmen (z. B. zur Miete oder Restnutzungsdauer).
Zurechnung bei Erbschaft oder Schenkung
Die Zurechnung klärt, wem das Grundstück steuerlich gehört:
- Alleinerbe: bekommt 100 % zugerechnet.
- Mehrere Erben: Das Grundstück wird der Erbengemeinschaft zugerechnet.
- Vermächtnisnehmer: bekommt zunächst nur einen Anspruch, nicht das Eigentum selbst. Erst nach Umsetzung durch die Erben kann eine gesonderte Feststellung erfolgen.
- Schenkung: Der Beschenkte wird Eigentümer, sobald die Grundbucheintragung möglich ist.
Wie wird der Wert berechnet?
Der "gemeine Wert" wird ermittelt - das ist der Preis, den man auf dem freien Markt erzielen könnte. Bewertungsstichtag ist in der Regel der Todestag oder bei einer Schenkung der Tag der Ausführung. Bewertet wird je nach Art:
- Vergleichswertverfahren: Wird verwendet, wenn es ausreichend Vergleichspreise gibt (z. B. bei Eigentumswohnungen). Grundlage sind tatsächlich erzielte Preise von ähnlichen Immobilien.
- Ertragswertverfahren: Wird genutzt bei Mietobjekten. Die zu erwartende Jahresmiete wird berechnet, Betriebskosten abgezogen, der Reinertrag kapitalisiert - das ergibt den Wert.
- Sachwertverfahren: Wird angewendet, wenn weder Vergleichs- noch Ertragswertverfahren möglich sind. Man berechnet die Herstellungskosten für ein vergleichbares Gebäude und passt diese je nach Alter und Zustand an.
Sonderfälle
- Gebäude auf fremdem Grund: Sowohl Gebäude als auch Grundstück werden getrennt bewertet. Das Nutzungsrecht ist ein wichtiger Faktor.
- Grundstück im Bau: Bewertet wird der Wert des Grundstücks vor Baubeginn plus die bis dahin angefallenen Baukosten.
- Erbbaurecht: Hier werden zwei Werte ermittelt: einmal für das Erbbaurecht (Recht am Gebäude) und einmal für das belastete Grundstück. Ob und wie ein Gebäude entschädigt wird, beeinflusst die Bewertung.
Nachweis eines niedrigeren Wertes
Wenn man meint, dass der festgestellte Wert zu hoch ist, kann man einen niedrigeren Wert nachweisen. Das geht meist nur durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen. Die Kosten trägt in der Regel der Steuerpflichtige. Das lohnt sich meistens nur bei größeren Abweichungen. In bestimmten Fällen kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis als Beleg dienen.
Weitere Auswirkungen auf andere Steuerarten
- Umsatzsteuer: Betriebsvorrichtungen sind meist umsatzsteuerpflichtig. Verkauf oder Vermietung von Grund und Boden sind dagegen oft steuerfrei.
- Einkommensteuer: Betriebsvorrichtungen gelten als bewegliche Wirtschaftsgüter und werden anders abgeschrieben als Gebäude.
- Grunderwerbsteuer: Fällt bei Erwerb von Betriebsvorrichtungen nicht an, bei Grundbesitz aber schon.
