Grunderwerbsteuer (GrESt)

Käufer eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks müssen für den Kauf Grunderwerbsteuer zahlen. In Ausnahmefällen trägt der Verkäufer die Steuerlast. In Deutschland ist die Steuer in jedem Bundesland unterschiedlich hoch. Um die Grunderwerbsteuer zu berechnen, wird der Kaufpreis der Immobilie zugrunde gelegt.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt ist. Es handelt sich um eine Verkehrssteuer, da sie auf eine Übertragung von Gütern im Rechtsverkehr berechnet wird. Außerdem handelt es sich um eine direkte Steuer. Das bedeutet, dass der Steuerschuldner direkt mit dem Betrag belastet wird. Die Grunderwerbsteuer wird von den Finanzbehörden in Rechnung gestellt und eingezogen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

In der Regel ist der Immobilienkäufer der Steuerschuldner. Daher zählt die Steuer zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie. Nur in Ausnahmefällen vermerkt der Notar im Kaufvertrag, dass der Verkäufer die Steuerzahlung übernimmt.

Das müssen Sie zur Grunderwerbsteuer wissen

Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer geben die deutschen Bundesländer an die Kommunen weiter. Dabei macht die Steuer circa 5 % der Steuereinnahmen der Länder aus. Bundesweit haben deutsche Immobilienkäufer im Jahr 2021 rund 18,3 Milliarden Euro Grunderwerbsteuer gezahlt.

Die Grunderwerbsteuer und die Familie: innerfamiliärer Hausverkauf erklärt

Gemäß § 3 GrEStG können die Eigentümer eine Immobilie innerhalb der Familie verkaufen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Bei den Käufern muss es sich um Verwandte in gerader Linie handeln. Das bedeutet, dass diese Personen von der Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie befreit sind:

• Kinder und Enkelkinder
• Eltern und Großeltern
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch bei Übertragung der Immobilie nach einer Scheidung

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Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer-Berechnung ist der Kaufpreis, der im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Um bei der Steuer zu sparen, kann der Käufer darauf bestehen, dass bewegliche Bestandteile der Immobilie separat im Vertrag aufgelistet werden. Den Wert der einzelnen beweglichen Teile sollten Käufer oder Verkäufer auf Nachfrage des Finanzamts durch entsprechende Kaufbelege und Rechnungen nachweisen können.

Zur Verdeutlichung hier ein Rechenbeispiel. Ein Kaufvertrag für eine Immobilie in Schleswig-Holstein über insgesamt 300.000,00 Euro mit beweglichen Bestandteilen kann wie folgt aussehen:
 

Ohne Auflistung der beweglichen Bestandteile hätte der Käufer auf den kompletten Kaufpreis von 300.000,00 Euro Grunderwerbsteuer von 6,5 % in Schleswig-Holstein, also insgesamt 19.500,00 Euro zahlen müssen. Durch die Einzelaufstellung fällt die Steuer nur für 280.000,00 Euro an und macht bei einem Steuersatz von 6,5 % nur noch 18.200,00 Euro aus. Der Käufer spart also 1.300,00 Euro an Steuern.

Der Grunderwerbsteuer-Freibetrag

Einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag gibt es nicht. Das Gesetz sieht nur eine Freigrenze in Höhe von 2.500,00 Euro vor. Das bedeutet, dass Immobilien mit einem Kaufpreis bis zu 2.500,00 Euro nicht der Versteuerung unterliegen. Ab einem Immobilienwert von 2.501,00 Euro müssen die Käufer die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtbetrag berechnen und in voller Höhe zahlen. Allerdings denkt der Gesetzgeber über eine Reform der Grunderwerbsteuer nach. Dann könnten zukünftig Freibeträge gelten, die einen Hauskauf steuerfrei machen.

Fragen & Antworten

Wie ist die Grunderwerbsteuer zu berechnen? Hierzu bestehen erfahrungsgemäß viele Fragen. Nachfolgend die häufigsten Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer:

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Bundesländer in Deutschland legen unterschiedliche Prozentsätze bei der Grunderwerbsteuer-Berechnung zugrunde. Hier eine Aufstellung der verschiedenen Sätze:

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der Käufer muss seiner Zahlungspflicht innerhalb von vier Wochen nach Aufforderung des Finanzamts nachkommen. Dazu erhält der Käufer einen Grunderwerbsteuerbescheid zugeschickt. Bei Nichtzahlung durch den Käufer wendet sich das zuständige Finanzamt an den Verkäufer. Das liegt daran, dass Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner gegenüber den Finanzbehörden zur Zahlung der Steuer verpflichtet sind.

Wie wird das Finanzamt informiert?

Um eine Immobilie zu übertragen, müssen Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag bei einem Notar unterschreiben. Der Notar ist verpflichtet, innerhalb von zwei Wochen eine Kopie des unterschriebenen Vertrages an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten und eine sogenannte Veräußerungsanzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben. Daher müssen sich Käufer oder Verkäufer nicht um die Meldung an das Finanzamt kümmern.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung – was ist das?

Sobald der Käufer beziehungsweise in Ausnahmefällen der Verkäufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dabei handelt es sich um eine Bestätigung, dass die Steuer gezahlt wurde. In der Regel verlangt das Grundbuchamt die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung, um den neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen.

Was wird bei der Grunderwerbsteuer nicht als Immobilie gehandelt?

Als Bemessungsgrundlage für die Steuer gelten das Grundstück sowie die sich darauf befindlichen Gebäude. Bewegliche Teile des Hauses, die nicht fest verbunden sind, gelten nicht als Immobilien und unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Dazu zählen unter anderem:

• Sauna
• Gartenhaus
• Kamin
• Einbauküche
• Markise

Weitere Fragen? Die kann Ihnen nur der Spezialist beantworten

Die Grunderwerbsteuer-Berechnung ist sehr komplex und erfordert viel Fachwissen. Daher enthält dieser Ratgeber nur allgemeine Informationen. Für spezifische Anfragen sollten sich Käufer oder Verkäufer einer Immobilie professionell von einem Steuerberater beraten lassen. DR. BANNAS bildet hochkarätige Steuerberater aus, die sich mit allen Aspekten rund um das Thema Grunderwerbsteuer und selbstverständlich auch zu anderen Steuerthemen bestens auskennen und eine hochwertige Beratung liefern!

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